Comment fonctionne Marina Baie Des Anges?
La gestion de ce vaste ensemble résidentiel et portuaire, avec les activités connexes liées aux loisirs nautiques et balnéaires, est évidemment complexe. Il n'est pas toujours facile, pour un nouveau copropriétaire ou résident, de situer le niveau exact des responsabilités et de savoir "qui a le pouvoir de faire quoi?"
C'est une question de niveaux et de frontières......
MARINA-UNIT est là pour aider les Mariniens à s'y retrouver, pour les représenter et défendre leur cadre de vie, la beauté de la Marina, son attrait et son dynamisme.
Quels sont les divers interlocuteurs?
1) Au plus près, les syndicats de copropriétaires des quatre immobilières, représentés par leurs syndics.
Il y a quatre immeubles, du sud au nord : l' Amiral , le Baronnet , le Commodore et le Ducal . Chacun d'eux est subdivisé en syndicats secondaires de sorte qu'au total Marina-Baie des Anges compte quinze syndicats secondaires, qui sont très importants au niveau de l'A.F.U. Nous y reviendrons.
Donc, nous avons quatre syndicats principaux; voici les Syndics opérant actuellement à MARINA:
• AMIRAL: Cabinet ALLIANCE GESTION, 35 boulevard Foch, 06800 ANTIBES. Tel:04 93 34 20 97
• BARONNET: MARINA SERVICE, Marina Baie des Anges – B.P.49, 06270 VILLENEUVE-LOUBET. Tel:04 93 22 10 11
• COMMODORE: MARINA SERVICE, Marina Baie des Anges – B.P.49, 06270 VILLENEUVE-LOUBET. Tel:04 93 22 10 11
• DUCAL: Cabinet FONCIA MASSENA, 22 avenue Notre Dame B.P.1359, 06006 NICE CEDEX 1. Tel:04 92 17 59 63
Comme partout en France, le pouvoir de décision, dans chaque syndicat, appartient à l'Assemblée Générale des copropriétaires qui se réunit une fois l'an en assemblée ordinaire. Elle choisit un syndic et élit un conseil syndical parmi les copropriétaires ; ce dernier élit un président en son sein. Le syndic est un professionnel qui gère l'immeuble, dirige le personnel, fait appliquer les décisions et résolutions de l'assemblée générale. Le conseil syndical se réunit régulièrement pendant l'année ; son rôle est de contrôler et conseiller le syndic, mais il n'a aucun pouvoir réel dans la gestion.
Vous constaterez sur le plan que les quatre immobilières sont propriétaires de l'ensemble des terrains de la MARINA à elles seules et que les espaces extérieurs sont néanmoins utilisés par tous, étant sous servitudes réciproques.
2) Ces espaces extérieurs et ouvrages communs sont gérés par l'Association Foncière Urbaine (l'A.F.U.)
L'A.F.U. tout d'abord n'est propriétaire de rien. C'est uniquement un gestionnaire. Son budget annuel actuel tourne autour de 450.000 Euros, somme que paient l'ensemble des copropriétaires en sus des charges particulières à leurs immeubles.
Pourquoi, dans chaque immobilière, les sous-syndicats ou syndicats secondaires sont-ils importants?
L'A.F.U. est une forme particulière d'association syndicale libre réunissant tous les sous-syndicats de l'ensemble résidentiel de Marina-Baie des Anges, à l'exception du domaine portuaire dont le gestionnaire (S.y.c.i.m.) s'est retiré de l'AFU après un recours judiciaire.
Son rôle est d'assurer la gestion et l'entretien des voies communes de circulation, des réseaux (électricité, assainissement) ainsi que de tous les espaces verts dont s'occupe une équipe de 6 ou 7 jardiniers employés à plein temps; l'entretien de la Croisette est cependant confié à une entreprise extérieure.
Les statuts de l'A.F.U. impliquent un fonctionnement très différent de celui d'un syndicat de copropriété :
• L'assemblée Générale annuelle n'est ouverte qu'à des représentants ad'hoc désignés par chaque syndicat secondaire (15 au total, 3 à l'Amiral, 4 au Baronnet, 4 au Commodore et 4 au Ducal).
• Ces représentants apportent dans les votes la position indivisible du syndicat qu'ils représentent. Cela signifie que si une résolution de l' AFU a été votée à une courte majorité dans l'AG d'un syndicat secondaire d'une immobilière, celle-ci pèsera néanmoins de tout son poids à l'AFU comme si 100% des copropriétaires l'avait votée ! Donc les désignations de ces mandataire ad'hoc sont fondamentales, d'où la très grande importance des AG des syndicats secondaires
• Le Président, élu par l'assemblée générale annuelle de l'A.F.U., dispose de pouvoirs très étendus. Il est le véritable responsable de la gestion. Il est assisté d'une secrétaire-comptable, appointée par l'A.F.U.. Présentement, la Présidente est Madame DELBECQUE, Cabinet DOMI-SILE, 30 rue Aubernon, 06600 ANTIBES (04 93 34 04 36), son cabinet assure la comptabilité moyennant honoraires et elle est aidée à la MARINA par un "Directeur Technique", appointé également. Les deux postes, depuis deux ans, – Président et Trésorier - sont dans la même main, ce qui nuit au fonctionnement de l'ensemble.
LISTE DES SYNDICATS SECONDAIRES ayant des mandataires ad'hoc à l'assemblée générale annuelle de l'A.F.U. (15 au total)
AMIRAL (1919/10000)
SYNDICAT SECONDAIRE "A" (appartements) – M.DUBILLOT [Pdt CS Amiral]
SYNDICAT SECONDAIRE "B" (commerces) – M.GAULT
15/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "C" (garages) – M.DUBILLOT [Pdt CS Amiral]
BARONNET (1705/10000)
SYNDICAT SECONDAIRE "A" (appartements côté nord) – Mme MARCHAND 814/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "B" (garages) – Mme BERNARD 28/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "C" (appartements côté sud) – M.CHOPIN 797/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "D" (garages) – M.CHOPIN
COMMODORE (2530/10000)
SYNDICAT SECONDAIRE "A" (appartements) – M.MOSSIERE [Pdt CS Commodore]
SYNDICAT SECONDAIRE "B" (garages) – M.MOSSIERE [Pdt CS Commodore]
SYNDICAT SECONDAIRE "C" (commerces) – M.LADEFOGED 129/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "D" (immeuble "Le Galion") – Mme BABOUHOT 78/10000
DUCAL (3846/10000)
SYNDICAT SECONDAIRE "A" (appartements) – M.CONIGLIO [Pdt CS Ducal] 3015/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "B" (commerces) – Mme DOL 466/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "C" (garages) – M.BLANCHARD 285/10000
SYNDICAT SECONDAIRE "D" (terrain nu utilisé comme parc à bateaux) – M.TEBOUL 80/10000
Les travaux d'entretien sont décidés à la majorité simple en nombre des mandataires et à la majorité simple de voix en dix-millièmes; pour les décisions importantes, les travaux extraordinaires à exécuter, la double majorité des ¾ en nombre de mandataires et des ¾ des voix en dix-millièmes est nécessaire.
Ces statuts favorisent l'exercice d'un pouvoir technocratique. Pour un copropriétaire de base – qui est néanmoins le seul payeur - il paraît difficile de contester une décision ou de faire entendre sa voix en raison de ce rapport indirect avec la prise de décision.
Et cela pour plusieurs raisons.
Les délibérations concernant l'AFU sont bien soumises aux assemblées générales des syndicats de copropriétaires, mais parfois en fin de séance, à partir d'une information insuffisante, avec pour conséquence des débats inexistants ou tronqués. Il y a des décalages dans les dates des différentes assemblées générales qui ne permettent pas toujours de se prononcer au moment opportun. Plus généralement il est impossible d'exercer une sorte de suivi ou de contrôle de la gestion de l'AFU en cours d'année.
Aussi MARINA-UNIT conseille à ses adhérents, comme à tous les Mariniens qui se soucient de leurs affaires, d'une part de ne jamais escamoter, dans leurs assemblées générales, les débats concernant l'A.F.U., et, d'autre part, d'apporter une attention toute particulière aux élections des mandataires ad'hoc. Il peut paraître comme n'étant pas spécialement judicieux que les mêmes personnes cumulent plusieurs mandats...comme cela a tendance à devenir monnaie courante.
3) Le domaine maritime géré par la Société du Yacht Club International de Marina Baie des Anges (la S.Y.C.I.M.)
Nous abordons ici l'ensemble des emprises appartenant au domaine public, concédées temporairement, à savoir le port de plaisance, la piscine (Lagon de Marina-Baie des Anges) et l'immeuble de Biovimer. Toutes ces installations ont été concédées à la Société du Yacht Club International de Marina-Baie des Anges (S.Y.C.I.M.).
Le port est géré directement par la S.Y.C.I.M.. La concession se terminera en 2020, après quoi il reviendra au domaine public sous la responsabilité directe de la commune de Villeneuve-Loubet.
Le Lagon (piscine d'été et restaurant) est exploité par la Société Marina Beach. Il est encore possible de se procurer des actions de cette société, permettant l'accès gratuit à la piscine.
L'immeuble Biovimer, comme le Lagon, dépend de la S.Y.C.I.M.. L'ensemble des Mariniens sont impatients de voir revivre ces prestigieuses installations (thalassothérapie et fitness).
Un grand espoir est né en avril 2009 quand nous avons appris que la S.Y.C.I.M. avait été rachetée par une société parisienne en plein essor la Société en Nom Collectif CF PARTNERS. Cette société est très liée au groupe SENIORS SANTE, avant-gardiste dans son mode de prise en charge des personnes âgées et portant ses plus gros efforts sur la qualité de l'accompagnement, la vie sociale, l'hôtellerie et la médicalisation afin d'offrir à ses résidents de véritables lieux de vie parfaitement sécurisés.
4) La municipalité de VILLENEUVE-LOUBET
MARINA BAIE DES ANGES est un ensemble immobilier résidentiel totalement privé. Le port et les assiettes foncières du Lagon et de Biovimer dépendent du domaine maritime de l'Etat et ont été concédés temporairement. La Croisette est une voie privée ouverte à la circulation publique.
Les relations entre la municipalité de Villeneuve-Loubet et le complexe de Marina-Baie des Anges ont donc en conséquence toujours été un peu compliquées. Au départ les promoteurs de ce site n'ont peut-être pas accepté facilement la tutelle d'une commune modeste eu égard à l'importance de l'opération immobilière, et il en reste probablement des traces dans l'inconscient de certains...
Bornons-nous aujourd'hui aux faits concrets:
La municipalité présente Marina-Baie des Anges de façon positive dans tous ses outils de communication, elle en fait un pôle de développement du tourisme, elle y favorise l'organisation d'événements, comme l'organisation de nos vide-greniers, la fête des voisins, son office de tourisme y organise des visites guidées.
Elle s'investit dans le maintien de la paix et la sécurité : des caméras de surveillance ont été installées avenue de la Batterie, au service quasi-exclusif des immeubles de la Marina, elle a installé un poste annexe de police municipale dans un local mis à disposition par le Commodore, elle fait effectuer des patrouilles, y compris de nuit, sur les voies privées ouvertes à la circulation publique de la Marina.
Il reste un point sensible, celui, précisément de l'intervention dans des affaires dont on peut se demander si elles relèvent des pouvoirs publics ou des règlements de copropriété. Exemple-type : le Maire de Villeneuve-Loubet a pris des arrêtés, ces derniers étés, pour autoriser certains commerces (débits de boisson) à rester ouverts jusque fort tard dans la nuit. Or ces commerces sont implantés sur une voie privée et relèvent d'un règlement de jouissance particulier aux locaux commerciaux qui contraint les exploitants à des pratiques compatibles avec le caractère résidentiel du site (ni bruits, ni vibrations, ni odeurs, etc.).
MARINA BAIE DES ANGES est un véritable quartier en soi, comme le Village, le domaine des Hauts de Vaugrenier, etc..., reconnu comme tel par la Municipalité, du fait de ses trois à quatre milliers de résidents.
Et MARINA-UNIT en constitue en quelque sorte le “comité de quartier” !
Notons enfin que quatre conseillers municipaux sont des Mariniens, dont deux sont adhérents de MARINA-UNIT.
Le conseil d'administration de notre association
Président d’honneur : Louis ROBIN (Ducal)
BUREAU :
PRESIDENT : Michel CHOQUET (Ducal)
VICE-PRESIDENTS : Eliane LEPOUTRE (Ducal), Pierre BRICAUD (Commodore)
SECRETAIRE : Catherine DEVY (Commodore)
TRESORIERE : Nicole KALFON (Baronnet)
TRESORIERE-ADJOINTE : Joëlle PEYSSONNEL (Ducal)
ADMINISTRATEURS DELEGUES:
Délégués aux affaires culturelles: Françoise MARIETTE (Commodore) et Jean SIMON (Ducal)
Délégué aux sorties culinaires: Edgar LUTZ (Ducal)
ADMINISTRATEURS :
Marie-Louise BAROTH (Commodore), Andrée BAYERS (Commodore), Marcel BERTHIER (Amiral), Raymond DEPRET (Commodore), René DOMPNIER (Commodore), Monique GAUTIER (Baronnet), Guy LEROY (Baronnet), Jean MASSARDY (Ducal), Maurice PETIT (Ducal), Isabelle THOMAS (Ducal)